Объединенная судостроительная корпорация

На главнуюКарта сайта Написать письмо
Услуги
Лизинг морских и речных судов
Лизинг промышленного оборудования
Лизинг автотранспорта и спецтехники
Лизинг коммерческой недвижимости
Для клиентов
Оформление заявки
Договор лизинга
Адрес
115054, г. Москва,
ул. Щипок, д. 11, стр. 1
E-mail
info@mashpromleasing.ru
Телефон / Факс
Лизинг > О лизинге > Лизинг недвижимости
Версия для печати

Лизинг недвижимости

Лизинг недвижимости — это понятие входит в нашу жизнь, когда возникает вопрос «Каким образом приобрести здание, если у компании не хватает средств? Да еще так, чтобы эта покупка оптимизировала налоговые обязательства?».

Рано или поздно в любой компании возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным.

Обращение в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют «длинные кредиты», а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Кроме того, по действующим нормативам имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита.

Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости.

Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости — предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга).

Нормативно-правовое регулирование сферы лизинга недвижимости в РФ

Введение

Научно-технический прогресс сферы производства, переход к рыночной экономике, изменение условий хозяйствования и экономических отношений вызвали необходимость поиска и внедрения нетрадиционных методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов. Одним из таких нетрадиционных для нашей страны методов является лизинг.

Лизинг — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Существует несколько основных вариантов лизинговых соотношений:

  • Финансовый лизинг — наиболее распространенный вид лизинга, предусматривающий сдачу в аренду техники на длительный срок и полное или почти полное возмещение ее стоимости за период использования.
  • Оперативный лизинг — вид лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга.
  • Возвратный лизинг заключается в том, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам берет это имущество в лизинг у данного лизингодателя. Такая операция позволяет предприятию временно высвобождать связанный капитал за счет продажи собственного имущества и одновременно продолжать фактически пользоваться им.

Особенностью лизинга является то, что он является способом реализации отношений собственности, выражающим определенное состояние производительных сил и производственных отношений, с которыми он находится в тесной взаимосвязи. Лизинг, с одной стороны, способствует становлению частной собственности на средства производства, а с другой — ведет к преодолению ее, смене владельца и пользователя. При использовании лизинга всегда можно выкупить взятое в лизинг имущество. Таким образом, лизинг является не только инструментом обращения и обновления основных фондов, но и их приобретения.

Лизинг имеет ряд преимуществ перед арендой и другими способами приобретения основных фондов, например, при помощи кредита, за счет льгот, предоставляемых государством для лизинговых сделок и гибкой системы лизинговых платежей.

Во-первых, имущество, взятое в лизинг, может находиться на балансе лизингодателя, что уменьшает расходы лизингополучателя по уплате налога на имущество.

Во-вторых, лизинговые платежи относятся на себестоимость, что уменьшает налогооблагаемую прибыль.

В-третьих, малые предприятия освобождаются от уплаты НДС при использовании лизинга.
Особенностью лизинга недвижимости является то, что длительный срок амортизации объекта недвижимости можно значительно сократить за счет разрешения использовать в лизинговых сделках коэффициента ускорения амортизации, что позволяет экономить на уплате налога на имущество и увеличить оборачиваемость и обновление основных фондов.

Система лизинговых взаимоотношений изображена на рис.1.

При лизинге недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и передает ему для использования в предпринимательских целях с правом выкупа или без него по истечении срока договора. В соответствии с классификацией недвижимых объектов различают лизинг промышленных предприятий, производственных зданий и сооружений, офисных, торговых и складских помещений и пр.

Нормативно-правовое регулирование лизинговых отношений

Схема 1. Система лизинговых отношений [3]

Схема 2. Лизинг как комплекс экономико-правовых отношений [3]

На схеме 2 изображен комплекс экономико-правовых отношений, возникающих при лизинге, который показывает что лизинг — это особый вид предпринимательской деятельности, включающий три формы организационно-правовых отношений: арендные, кредитные и торговые, содержание каждого их которых в отдельности полностью не исчерпывает сущности таких специфических имущественно-финансовых операций.

Схема 3. Основные нормативно-правовые акты, регулирующие лизинговые отношения [3]

Основными документами, регулирующими лизинговые взаимоотношения, являются ГК РФ, часть вторая и ФЗ «О лизинге». До принятия ФЗ «О лизинге» действовало Временное положение о лизинге, утвержденное постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 (в ред. постановлений Правительства РФ от 23 апреля 1996 г. № 528, от 27 июня 1996г. № 752, от 21 июля 1997 г. № 915).

Противоречия ГК и ФЗ «О лизинге»

ФЗ «О лизинге» объединил и развил нормы, регулирующие гражданско-правовые аспекты лизинговой деятельности, содержащиеся в ГК, Конвенции УНИДРУА о международном и финансовом лизинге, нормативных правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, министерств и ведомств.
Как следует из п. 2 ст. 3 ГК РФ, гражданско-правовые нормы, содержащиеся в законах, должны соответствовать ГК, следовательно, положения ГК являются эталоном и, значит, Федеральный закон применяется только в части, не противоречащей ГК.

Ст. 665 ГК РФ дает определение финансовой аренды (лизинга), отличное от того, которое содержится в Федеральном законе. Кроме того, в п. 3 ст. 7 ФЗ «О лизинге» выделяются еще три определения: финансовый, оперативный и возвратный лизинг. Таким образом, предлагаемая классификация вступает в противоречие со ст. 665 ГК РФ, поэтому установленная Федеральным законом разновидность «оперативный лизинг» не имеет права на существование и фактически является обычным договором аренды.

Определение лизинга, данное в ГК, и его классификация в Федеральном законе смешивают воедино понятия аренды недвижимости и финансовой аренды (лизинга) недвижимости, забывая о главном отличительном признаке лизинга — специальное приобретение имущества для передачи его в лизинг и его использование для предпринимательских целей.

Пунктом 1 ст. 14 и п. 5 ст. 18 ФЗ «О лизинге» предусмотрена возможность передачи лизингополучателем предмета лизинга в залог. Эти пункты Федерального закона не выдерживают никакой критики с точки зрения соответствия ГК. Согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ, передать в залог можно только имущество, принадлежащее залогодателю на основе права собственности или права хозяйственного ведения. Поскольку передаваемые по договору лизинга право владения и пользования нельзя отнести ни к праву собственности, ни к праву хозяйственного ведения, является невозможным передача лизингополучателем в залог недвижимости, полученной им в аренду по договору лизинга.

Следующий момент, который вызывает ряд вопросов, связан с привлечением заемных средств. В п. 1 ст. 4 ФЗ «О лизинге» установлено, что лизингодатель приобретает имущество «за счет привлеченных или собственных денежных средств». Во-первых, это означает, что лизингодатель не может использовать для приобретения или строительства объектов недвижимости оба источника финансирования одновременно.

Во-вторых, п. 4 ст. 5 Федерального закона устанавливает, что лизинговые компании имеют право привлекать денежные средства только юридических лиц, а значит, запрещено использование заемных средств, полученных от частных предпринимателей.

Кроме того, ст. 9 Федерального закона не допускает совмещение обязательств кредитора и лизингополучателя, за исключением возвратного лизинга. В этом случае, например, банк не сможет дать кредит лизинговой компании для строительства или приобретения нового здания для этого же банка.

В-третьих, не понятно как корреспондируют нормы вышеперечисленных статей 4, 5 и 9 с ГК РФ. Они вступают в противоречие с гл. 42 «Заем и кредит» ГК РФ, т.к. ст. 807 ГК не предусматривает каких-либо ограничений в отношении субъектов договоров займа и кредита [4].

Проблемы лизинга недвижимости

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

В соответствии же со ст. 666 ГК РФ, «предметом договора финансовой аренды могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов».

По ФЗ «О лизинге» предметом лизинга также могут быть «любые непотребляемые вещи», но за исключением земельных участков и природных объектов.

Таким образом, ст. 666 ГК РФ и ФЗ «О лизинге» сужают перечень объектов, которые могут быть использованы для финансовой аренды (финансового лизинга) по сравнению со ст. 607 ГК РФ. Тем более в п. 1 ст. 652 ГК РФ говорится о том, что «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования».

Эти ограничения затрудняют возможность проведения операций финансового лизинга с различными объектами недвижимости — зданиями и сооружениями, т. к. не определен порядок выкупа земельного участка, на котором находятся здания и сооружения. Для субъектов малого предпринимательства это означает, что затруднены сделки финансовой аренды с теми зданиями, в которых расположены булочные, столовые, магазины и т. п. Вследствие этого становятся проблематичными операции по лизингу зданий, т. к. типичными является ситуация, когда право на землю и право на здание принадлежат разным субъектам.

Из сказанного выше следует, что в настоящее время необходимо разрабатывать организационные и финансовые схемы таким образом, чтобы их реализация отвечала существу лизинговых отношений, но в то же время формально подпадала под категорию аренды с правом выкупа. В Москве, например, проблему невозможности сдавать в лизинг и продавать по истечении срока договора единые комплексы недвижимости — здания и участки под ними — решают путем заключения договоров долгосрочной аренды (на 49 лет) с правом пролонгации.

Для того, чтобы лизинг недвижимости получил полное право на существование и развитие, необходимо внести следующее уточнение в ст. 666 ГК РФ и ФЗ «О лизинге»: «предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской и профессиональной деятельности юридических и физических лиц, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью, и других природных объектов».

Другой проблемой использования лизинга недвижимости является неприемлемые нормы амортизации на здания, которые делают срок финансового лизинга очень длительным.

Законодательная регламентация видов лизинга — финансового и оперативного — существенно увеличивает сферу применения операций лизинга, но отсутствие в российском законодательстве норм об оперативном лизинге, практически не позволяет хозяйствующим субъектам сдавать и брать в оперативный лизинг объекты недвижимости.

Трудность с реализацией финансового лизинга недвижимости объясняется тем, что передача объекта в финансовый лизинг должна происходить на срок, приблизительно соответствующий сроку полной амортизации данного объекта. Если речь идет о недвижимости, среднегодовая норма амортизации которой составляет около 3,3%, то срок лизинга будет равен около 30 лет.

Если использовать рекомендации Минфина по расчету лизинговых платежей, то сдача объекта меньше чем на 25 лет невозможна.

В ФЗ «О лизинге» ст. 31 разрешается утвержденную в установленном порядке норму амортизационных отчислений увеличивать на коэффициент ускорения амортизации в размере не выше 3. При использовании этого коэффициента можно сократить срок амортизации до 10 лет. При любом из этих 3 вариантов расчета нормы амортизации, сделки финансового лизинга затруднены из-за очень длительного срока лизинга, что особенно важно в условиях определенной нестабильности нашей экономики.

Для сокращения срока лизинга можно использовать методику расчета лизинговых платежей, методику аннуитетов, применяемую на Западе, с помощью которой можно увеличить размер лизингового платежа и тем самым сократить срок лизинга до 3-4 лет. Но в этом случае налоговая инспекция эту операцию будет рассматривать не как лизинговую, а как аренду с правом выкупа и тогда нельзя будет воспользоваться всеми льготами, имеющимися при лизинге. Единственным путем сокращения срока лизинга в этой ситуации является увеличение размера лизингового платежа, за счет увеличения доли амортизационных отчислений.

Увеличить амортизационные отчисления можно за счет разрешения использовать коэффициент ускорения амортизации только для лизинга недвижимости с максимальным его ограничением не 3, а, например, 6. Это бы позволило сократить срок финансового лизинга зданий до 5 лет.

Таким образом, чтобы сократить срок финансового лизинга и увеличить объем лизинга недвижимости, сделать эту операцию более доступной для субъектов малого предпринимательства, необходимо внести следующую поправку в п. 3 ст. 31 ФЗ «О лизинге»: «При применении ускоренной амортизации используется равномерный способ ее начисления, при котором утвержденная в установленном порядке норма амортизационных отчислений увеличивается на коэффициент ускорения в размере не выше 3, а для зданий и сооружений и другое недвижимое имущество не выше 6».

Чтобы сделать более распространенным оперативный лизинг недвижимости, необходимо создать необходимые законодательные нормативы, регулирующие этот вид лизинга. Здесь интересен опыт Украина в решении этой проблемы. В Законе Украины установлена возможность заключать сделки оперативного лизинга хозяйствующим субъектам следующим образом: в качестве одного из критериев используется срок лизинговой сделки, и очень удачным представляется то, что этот срок указывается не в конкретных временных рамках, а относительно срока, за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга.

Эта особенность Закона Украины в значительной мере облегчила решение проблемы получения производственных помещений с помощью лизинга, что особенно важно для малых предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить эту проблемы иным путем. Внесение аналогичных норм в лизинговое законодательство России позволило бы создать положительные условия для развития оперативного лизинга недвижимости.

Заключение

С началом рыночных преобразований в нашей стране лавинообразный рост получил лизинг. В текущем 2000 году доля лизинга в России по прогнозам специалистов должна составить порядка 15—20% в общем объеме инвестиций. В 1998 году объем лизинга составил около 10 трлн. (млрд.) руб. Динамика лизинговых услуг показана на рис. 2 и 3. На начало 1998 г. было выдано около 300 лицензий на осуществление лизинговой деятельности, к июлю 1998 г. их число превысило 700.

Подавляющая часть лизинговых операций в странах-членах Leaseurope (ассоциации европейских лизинговых компаний) составляют сделки с движимым имуществом. Однако статистика за последние 10 лет показывает, что наметилась медленная, но стабильная тенденция роста лизинга недвижимости и его доля в 1998 году в России составила около 13%.

Структура договоров лизинга в России в 1998 году показана на рис. 4.

 

Причем эта тенденция сохраняется и в период экономического подъема, и в период спада: в 1986 году доля движимого имущества в общем объеме лизинговых операций составила 87%, а в 1990 году 83,1%, в 1994 году — 81,3%. Необходимо отметить, что 1994 год стал первым годом оживления на рынке лизинговых услуг после трехлетнего периода беспрерывного падения (с 95,2 млрд. ЭКЮ в 1990 году к 1993 году объемы операций сократились почти на 16%). Поэтому с большой долей уверенности можно говорить о продолжении роста доли лизинга недвижимости в общем объеме лизинга во всем мире, в том числе и в России, в ближайшие несколько лет.

Расчеты и практика лизинговой деятельности показывают, что экономическая эффективность от лизинга составляет 7—15% по сравнению с использованием собственных средств и кредитных ресурсов. Этому в немалой степени способствует то, что при приобретении недвижимости по лизингу предприятия сохраняют оборотные средства. Эти преимущества лизинга в совокупности с набором льгот, предоставляемых государством для лизинговых сделок, делают этот вид инвестиционной деятельности привлекательным для многих предприятий и экономически выгодным, что также говорит в пользу дальнейшего развития рынка лизинговых услуг, а следовательно, и увеличения объема лизинга недвижимости.

В прошедшем году статистика по лизингу недвижимости была следующей. Основными объектами в лизинге недвижимости являются офисные здания (более 90%) и помещения для розничной торговли (6—7%). Лизинг недвижимости чаще всего заключается на срок 3—8 лет (около 75% договоров). Так как коэффициент амортизационных отчислений небольшой (годовая норма амортизационных отчислений для производственных зданий составляет 1% ), то за период лизинга сумма затрат, относимая на себестоимость, очень мала, выкуп помещения (который составляет около 85% стоимости помещения) лизингополучателем будет производится из прибыли. Т. е. фактически необходимо иметь значительную прибыль от реализации или свободные средства для выкупа оборудования в срок лизинга. Например, договор по лизингу торгового комплекса площадью 3 тыс. м2 оценивается примерно в 5 млн. долларов.

Нередко используется схема компенсационного лизинга, когда оплата осуществляется продукцией, производимой на предприятии.

В Государственной Думе в настоящее время ставится вопрос о пересмотре ФЗ «О лизинге» и внесении в него поправок. Если будет принята новая редакция закона или поправки к нему, которые смогут разрешить проблемы лизинга недвижимости, то тогда можно будет ожидать значительного увеличения доли лизинга недвижимости в общем объеме заключаемых договоров лизинга в России. 

26.12.19 Как отработали навигацию 2019 года новейшие "Валдаи" и "Комета 120М"
23.12.19 Закладка головного пассажирского судна нового поколения «Метеор 120Р»
29.11.19 Второе пассажирское судно «Комета 120М» передано заказчику
28.11.19 На отраслевой конференции обсудили меры господдержки судостроения
25.11.19 Два пассажирских судна «Валдай 45Р» переданы в эксплуатацию ООО «ВОДОЛЁТ»
Copyright © 2002—2018 Лизинговая компания «МАШПРОМЛИЗИНГ»
Лизинговые компании, лизинг морских и речных судов, лизинг станков, лизинг серверного оборудования, лизинг автотранспорта и спецтехники, лизинг коммерческой недвижимости и др.
     Рейтинг@Mail.ru